Czy ścianki działowe wlicza się do powierzchni użytkowej w 2025?

Marzysz o nowym mieszkaniu, wertujesz oferty deweloperskie, ale nagle natrafiasz na enigmatyczne określenie "powierzchnia użytkowa"? Zastanawiasz się, czy ścianki działowe wlicza się do powierzchni użytkowej? To kluczowe pytanie, bo przecież nikt nie chce płacić za coś, czego nie może w pełni wykorzystać. W skrócie – nie zawsze, a odpowiedź zależy od stosowanej normy budowlanej. Zanurzmy się w ten świat przepisów, aby rozwiać wszelkie wątpliwości.

• Normy budowlane a powierzchnia użytkowa: PN-ISO 9836
• Zmiany w normie PN-ISO 9836 i ich wpływ na obliczanie powierzchni
• Kiedy stosuje się starszą normę PN-ISO 9836?
• Powierzchnia użytkowa w umowie deweloperskiej a ścianki działowe

Normy budowlane a powierzchnia użytkowa: PN-ISO 9836

Gdy mowa o powierzchni użytkowej, wkraczamy na grunt norm budowlanych, a konkretnie normy PN-ISO 9836. Choć co do zasady normy te są dobrowolne, to istnieją od tej reguły wyjątki.

Artykuł 5 ust. 3 ustawy o normalizacji jasno precyzuje, że zastosowanie norm jest obligatoryjne tylko wtedy, gdy przepis szczególny wyraźnie tego wymaga. Tak właśnie jest w przypadku normy PN-ISO 9836.

Ta norma to biblia dla każdego, kto zajmuje się określaniem i obliczaniem wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie. To ona definiuje, czym jest powierzchnia użytkowa i jak powinna być liczona.

Zobacz także: Ścianki HPL Cena m2 – porównanie ofert i wycena

Zrozumienie roli tej normy jest kluczowe, gdy próbujemy rozwikłać zagadkę, czy do powierzchni użytkowej należy wliczać metraż pod ściankami działowymi. Bez jej znajomości, każda interpretacja będzie czysto intuicyjna.

Zmiany w normie PN-ISO 9836 i ich wpływ na obliczanie powierzchni

Świat budownictwa, podobnie jak moda, ulega ciągłym zmianom. Tak samo stało się z przepisami dotyczącymi obliczania powierzchni. Przed 19 września 2020 roku obowiązywało inne rozporządzenie.

To "stare rozporządzenie" w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego wprost odsyłało do normy PN-ISO 9836:1997. Była to wówczas norma powszechnie obowiązująca przy określaniu powierzchni zabudowy i zestawień powierzchni użytkowych budynków mieszkalnych.

Zobacz także: Ścianki Działowe z Płyt G-K: Cennik Usług i Montażu 2025

To właśnie ta norma z 1997 roku stała się źródłem wielu nieporozumień, ponieważ wliczała do powierzchni użytkowej elementy "dające się zdemontować". Interpretacja tego zapisu budziła pytania, które konkretnie ścianki działowe uznawać za nadające się do demontażu.

Deweloperzy, posługując się tą normą, często pomijali powierzchnię pod ściankami działowymi, argumentując, że są to elementy, które przyszły nabywca może bez trudu usunąć i dostosować przestrzeń do swoich potrzeb. Czy słusznie? O tym później.

Kiedy stosuje się starszą normę PN-ISO 9836?

Choć norma z 2015 roku powinna być już standardem, rzeczywistość na rynku deweloperskim bywa złożona. Nadal spotykamy się z sytuacjami, gdzie w projektach i umowach deweloperzy powołują się na starszą wersję normy PN-ISO 9836.

To rodzi zrozumiałe pytania: kiedy takie działanie jest dopuszczalne i na jakich zasadach można wykorzystywać „starą” normę? Odpowiedź nie jest jednoznaczna i często wymaga głębszej analizy prawnej.

Generalna zasada mówi, że po wejściu w życie nowej normy, to ona powinna być stosowana. Jednak prawo nie działa wstecz, a projekty rozpoczęte przed zmianami mogą być wciąż realizowane w oparciu o wcześniejsze przepisy. To właśnie tutaj pojawia się pole do interpretacji.

Nabywca mieszkania musi być świadomy, jaką normę stosuje deweloper i jakie ma to konsekwencje dla obliczenia powierzchni użytkowej. Szczególnie ważne jest sprawdzenie tego zapisu w umowie deweloperskiej. W skrócie, jeśli kupujesz mieszkanie w ramach inwestycji rozpoczętej przed 19 września 2020 r., powołanie się na normę z 1997 r. może być uzasadnione.

Powierzchnia użytkowa w umowie deweloperskiej a ścianki działowe

Gdy decydujemy się na zakup mieszkania na rynku pierwotnym, powierzchnia użytkowa nabiera szczególnego znaczenia. To nie tylko cyferka w prospekcie – to parametr, który bezpośrednio wpływa na cenę lokalu.

Zgodnie z ustawą deweloperską, zarówno w prospekcie informacyjnym, jak i w samej umowie deweloperskiej, deweloper ma obowiązek jasno wskazać powierzchnię użytkową mieszkania. Ale to nie wszystko.

Równie ważne jest określenie sposobu obliczania tej powierzchni. Deweloper powinien precyzyjnie wskazać, jaką normę budowlaną zastosował do wyliczeń. Tylko wtedy nabywca może w pełni zrozumieć, co dokładnie kupuje.

W przeszłości brak precyzji w tym zakresie prowadził do wielu sporów. Nabywcy byli zaskoczeni, że powierzchnia rzeczywista, mierzona po odliczeniu powierzchni pod ściankami działowymi, była mniejsza od tej wskazanej w umowie. Dziś, dzięki nowszym przepisom i normom, sytuacja powinna być bardziej przejrzysta.

A teraz przenieśmy się w głąb szczegółów dotyczących norm budowlanych a powierzchni użytkowej, zwłaszcza w kontekście PN-ISO 9836. Wejdźmy do świata liczb, paragrafów i standardów, które kształtują nasze przestrzenie mieszkalne.

Szczegółowe rozważania na temat normy PN-ISO 9836

Norma PN-ISO 9836, której pełna nazwa to "Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie", to dokument o fundamentalnym znaczeniu dla każdego uczestnika rynku budowlanego. Jest to kompendium wiedzy o tym, jak prawidłowo mierzyć i przedstawiać dane dotyczące powierzchni i objętości budynków.

Norma ta definiuje szereg różnych rodzajów powierzchni, takich jak powierzchnia zabudowy, powierzchnia całkowita, powierzchnia wewnętrzna i wreszcie – powierzchnia użytkowa. Każda z nich ma swoje specyficzne zastosowanie i sposób obliczania.

Co ważne, norma ta precyzyjnie określa, jakie elementy powinny być wliczane, a jakie nie, do poszczególnych rodzajów powierzchni. To właśnie tutaj tkwi diabeł, a właściwie ścianka działowa.

W kontekście powierzchni użytkowej, norma PN-ISO 9836 wskazuje, że jest to część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku. Kluczowe staje się jednak zrozumienie, co dokładnie oznacza "powierzchnia netto".

Według normy, powierzchnia netto to powierzchnia ograniczona elementami zamykającymi pomieszczenia, mierzona na poziomie podłogi. I tutaj pojawiają się różnice w zależności od wersji normy – tej z 1997 roku i nowszej z 2015 roku.

Zanim przejdziemy do analizy tych różnic, warto podkreślić, że precyzyjne zastosowanie normy PN-ISO 9836 wymaga specjalistycznej wiedzy. Architekci, projektanci i rzeczoznawcy majątkowi są tymi, którzy na co dzień operują jej zapisami.

W tym miejscu warto przytoczyć studium przypadku. Pan Jan kupił mieszkanie w 2019 roku. W umowie deweloperskiej powierzchnia użytkowa wynosiła 55 m kwadratowych. Po odbiorze mieszkania i dokonaniu własnych pomiarów, okazało się, że powierzchnia pod ściankami działowymi, które pan Jan chciał wyburzyć, wynosiła 3 metry kwadratowe. Czy deweloper słusznie pominął te 3 metry w obliczeniach powierzchni użytkowej?

Analizując przepisy obowiązujące w tamtym okresie, czyli "stare rozporządzenie" odsyłające do normy PN-ISO 9836:1997, należałoby zbadać, czy deweloper zakwalifikował te ścianki jako "elementy dające się zdemontować". Jeśli tak, ich wyłączenie z powierzchni użytkowej było zgodne z ówczesnymi, choć dyskusyjnymi, interpretacjami.

Ta historia pokazuje, jak ważna jest znajomość obowiązujących norm i precyzyjny zapis w umowie. Dziś, w podobnej sytuacji, pan Jan miałby większą szansę na roszczenia, ponieważ nowa norma jednoznacznie wskazuje na wliczanie ścianek działowych do powierzchni użytkowej.

Zrozumienie złożoności obliczania powierzchni użytkowej i roli normy PN-ISO 9836 to podstawa dla każdego, kto planuje zakup nieruchomości, szczególnie na rynku pierwotnym. Wiedza ta daje nam narzędzia do weryfikacji danych przedstawionych przez dewelopera i chroni przed potencjalnymi nieporozumieniami.

A teraz zagłębimy się w konkretne zmiany, jakie zaszły w normie PN-ISO 9836 i jak wpłynęły one na definicję i obliczanie powierzchni użytkowej. Przygotujcie się na przejście z przeszłości do teraźniejszości w świecie budowlanych standardów.

Historia i ewolucja obliczania powierzchni: z 1997 na 2015

Kluczowym momentem w historii obliczania powierzchni użytkowej w Polsce było wejście w życie nowych przepisów i z nimi związana aktualizacja normy PN-ISO 9836. To jak przesiadka z fiata 126p na nowoczesny samochód – niby dalej jazda, ale standardy i komfort zupełnie inne.

Jak już wspomnieliśmy, przed 19 września 2020 roku rządziło "stare rozporządzenie", które odsyłało nas do normy PN-ISO 9836:1997. Ta wersja normy w kontekście powierzchni użytkowej wliczała powierzchnię "ograniczoną przez elementy zamykające", jednocześnie wyłączając powierzchnię pod "elementami dającymi się zdemontować".

To właśnie ten zapis był przyczyną sporów i różnych interpretacji. Czy ścianki działowe wlicza się do powierzchni użytkowej według starej normy? Często zależało to od arbitralnej decyzji dewelopera, czy uznał on ściankę za element łatwo demontowalny. "Zdemontować można przecież prawie wszystko" - mogliby powiedzieć niektórzy, siejąc ziarno niepewności.

Sytuacja uległa radykalnej zmianie wraz z wejściem w życie nowego rozporządzenia i aktualizacją normy do wersji PN-ISO 9836:2015. Nowa norma wniosła w tym zakresie znacznie więcej precyzji.

W najnowszej wersji normy PN-ISO 9836:2015, definicja powierzchni użytkowej i sposobu jej obliczania została doprecyzowana. Norma ta wprost wskazuje, że powierzchnia netto kondygnacji jest ograniczona przez zewnętrzne elementy zamykające i ściany wewnętrzne.

Co najważniejsze, norma z 2015 roku nie zawiera już zapisu o wyłączeniu z powierzchni użytkowej elementów "dających się zdemontować". Oznacza to, że według nowej normy, niemal każda ściana wewnątrz lokalu (niebędąca ścianą nośną lub elementem konstrukcyjnym) jest wliczana do powierzchni użytkowej.

Ta zmiana ma ogromne znaczenie dla nabywców mieszkań. Oznacza ona większą przejrzystość i mniejsze pole do manipulacji przy obliczaniu powierzchni użytkowej. Nabywcy płacą teraz za metry, które w większości przypadków obejmują również powierzchnię pod ściankami działowymi.

Warto pamiętać, że zmiany w normie i przepisach budowlanych to nie tylko techniczne detale. Mają one bezpośredni wpływ na nasze życie, nasze portfele i nasze poczucie bezpieczeństwa przy zakupie nieruchomości. Dlatego tak ważne jest, aby być świadomym tych zmian.

Pamiętając o tej ewolucji przepisów, możemy lepiej zrozumieć, dlaczego w niektórych, starszych inwestycjach deweloperzy mogli stosować inne zasady obliczania powierzchni użytkowej i dlaczego dzisiaj sytuacja wygląda inaczej.

Przyjrzyjmy się teraz bliżej temu "szarej strefie" – sytuacjom, w których deweloperzy wciąż odwołują się do starszej normy. Kiedy jest to dopuszczalne, a kiedy budzi poważne wątpliwości?

Zawiłości czasowe: Kiedy wciąż można stosować starszą normę PN-ISO 9836?

Świat prawa i norm nie jest zawsze czarno-biały. Istnieją sytuacje przejściowe, w których stare przepisy wciąż mają zastosowanie. To jak w starej grze komputerowej, gdzie część zasad z poprzedniej wersji wciąż działała w nowej.

Problem wciąż tkwi w tym, że nadal zdarza się, że w projektach i umowach deweloperzy powołują się na starszą, już nieaktualną wersję tej normy. Dlaczego tak się dzieje?

Kluczowe jest tutaj pojęcie "inwestycji rozpoczętych". Projekty budowlane, które zostały formalnie rozpoczęte (np. uzyskano pozwolenie na budowę) przed 19 września 2020 roku, czyli przed wejściem w życie nowego rozporządzenia i aktualizacji normy, mogą być realizowane w oparciu o przepisy obowiązujące w momencie rozpoczęcia budowy.

Oznacza to, że jeśli deweloper uzyskał pozwolenie na budowę np. w lipcu 2020 roku, ma prawo stosować normę PN-ISO 9836:1997 do obliczenia powierzchni użytkowej w mieszkaniach w ramach tej inwestycji. W takim przypadku powołanie się na starszą normę w umowie deweloperskiej jest co do zasady dopuszczalne.

Problem pojawia się, gdy deweloper powołuje się na starszą normę w przypadku inwestycji rozpoczętych po 19 września 2020 roku. W takiej sytuacji, zastosowanie normy PN-ISO 9836:1997 jest niezgodne z obowiązującymi przepisami.

Warto zatem, jako przyszły nabywca, zawsze sprawdzić datę rozpoczęcia inwestycji, porównać ją z datą wejścia w życie nowych przepisów i zweryfikować, czy norma zastosowana przez dewelopera jest zgodna z prawem. Można to zrobić w urzędzie, sprawdzając pozwolenie na budowę.

Jeśli masz wątpliwości co do stosowanej normy i sposobu obliczania powierzchni użytkowej w umowie deweloperskiej, nie wahaj się zadać pytania deweloperowi lub skonsultować się ze specjalistą – prawnikiem lub rzeczoznawcą majątkowym. Lepsza prewencja niż później walka o każdy metr kwadratowy.

Ta złożoność przepisów pokazuje, jak ważne jest "czytanie ze zrozumieniem" wszelkich dokumentów związanych z zakupem nieruchomości. Wiedza o tym, kiedy stosuje się starszą normę, jest kolejnym narzędziem w arsenale świadomego nabywcy.

Przejdźmy teraz do bezpośredniego związku między powierzchnią użytkową a umową deweloperską. To właśnie ten dokument formalizuje warunki zakupu i określa, za co konkretnie płacimy.

Cena metra kwadratowego: Powierzchnia użytkowa w umowie deweloperskiej

Umowa deweloperska to kamień węgielny każdej transakcji na rynku pierwotnym. To w niej znajdują się wszystkie kluczowe informacje o przyszłym mieszkaniu, w tym jego powierzchni użytkowej. I właśnie ten parametr ma bezpośrednie przełożenie na ostateczną cenę, którą przyjdzie nam zapłacić.

W większości przypadków cena mieszkania na rynku pierwotnym jest kalkulowana w oparciu o cenę za metr kwadratowy powierzchni użytkowej. Stąd wynika, że precyzyjne określenie tej powierzchni jest absolutnie fundamentalne.

Ustawa deweloperska, dbając o transparentność transakcji, nakłada na deweloperów obowiązek podania powierzchni użytkowej mieszkania zarówno w prospekcie informacyjnym, który potencjalny nabywca otrzymuje na początku rozmów, jak i w samej umowie deweloperskiej.

Co więcej, w umowie deweloperskiej powinna znaleźć się również informacja o tym, według jakiej normy budowlanej powierzchnia użytkowa została obliczona. Ten pozornie niewielki zapis może mieć ogromne konsekwencje, zwłaszcza w kontekście wliczania ścianek działowych.

Jeżeli deweloper powołuje się na starszą normę PN-ISO 9836:1997 i pomija powierzchnię pod ściankami działowymi, podczas gdy nabywca spodziewał się, że ta powierzchnia będzie wliczona (zgodnie z nowszą normą), może dojść do nieporozumienia. To trochę jak kupowanie pączka, myśląc, że jest z różą, a okazuje się, że jest z budyniem.

Dlatego tak ważne jest, aby przed podpisaniem umowy deweloperskiej dokładnie zapoznać się z jej treścią, zwłaszcza z paragrafem dotyczącym powierzchni użytkowej i metody jej obliczania. Jeśli coś budzi wątpliwości, należy dopytać dewelopera.

Warto też pamiętać, że umowa deweloperska powinna jasno określać, jakie tolerancje w pomiarze powierzchni użytkowej są dopuszczalne. Zazwyczaj standardem jest tolerancja wynosząca +/- 2%. Oznacza to, że jeśli po pomiarach mieszkania okazuje się, że jego powierzchnia różni się od tej podanej w umowie o więcej niż 2%, nabywca ma prawo domagać się wyrównania ceny lub nawet odstąpić od umowy.

Przy zakupie mieszkania, szczególnie na rynku pierwotnym, nie ma miejsca na "mniej więcej". Powierzchnia użytkowa to konkretna wartość, która przekłada się na konkretną kwotę pieniędzy. Bądźmy precyzyjni i dociekliwi – to się po prostu opłaca.

Podsumowując te rozdziały, widzimy, że kwestia wliczania ścianek działowych do powierzchni użytkowej jest tematem złożonym, zależnym od obowiązujących w danym momencie przepisów i norm. Wiedza na ten temat jest nieoceniona dla każdego, kto staje przed wyzwaniem zakupu nieruchomości.

Wykres - Przykład Zależności Ceny od Powierzchni Użytkowej (hypotetyczne dane)

Aby zobrazować wpływ powierzchni użytkowej na cenę, przyjrzyjmy się hipotetycznym danym przedstawionym na wykresie. Załóżmy, że cena za m kwadratowy w danej lokalizacji wynosi 8000 zł.

Wykres jasno pokazuje, jak liniowo rośnie hipotetyczna cena mieszkania wraz ze wzrostem powierzchni użytkowej. Każdy metr kwadratowy więcej to konkretna suma pieniędzy, dlatego tak istotne jest precyzyjne i zgodne z normami obliczenie tej powierzchni.

Jak widzimy, zagadnienie "czy ścianki działowe wlicza się do powierzchni użytkowej" to nie tylko techniczna kwestia, ale temat mający realne przełożenie na wartość nieruchomości i prawa nabywcy. Bądźmy świadomi swoich praw i zawsze weryfikujmy dane prezentowane przez sprzedającego.

Mam nadzieję, że ten artykuł rozwiał Państwa wątpliwości i dostarczył przydatnej wiedzy na temat powierzchni użytkowej i roli ścianek działowych w jej obliczaniu. Wiedza to potęga, szczególnie na rynku nieruchomości!